وأخيرًا اكتملت كلّ المراسيم التطبيقية لقانون الإيجار، وتمّ الإعلان عن بدء عمل لجان الإيجارات في المحافظات كافّة، الناظرة بالأحكام المتعلقة بتطبيق الزيادات على بدلات الإيجار. بحيث تبدأ اللجان باستقبال طلبات المستأجرين للإستفادة المادية من الحساب المالي بدءًا من نهار الخميس في السادس عشر من تموز 2020، وذلك في قصور العدل في المحافظات.
وفقا لقانون الإيجارات الصادر عام 2014 والمعدّل عام 2017 يستفيد من الحساب كلّ مستأجر قديم لا يتجاوز دخله الشهري خمسة أضعاف الحد الأدنى للأجور أي 3.375.000 ل.ل.. بمعنى أنّ الدولة ومن خلال الحساب المذكور تدفع عن المستأجر الزيادات التي طرأت على البدلات.
"لبنان 24" استطلع من مصادر قانونية مواكبة لقانون الإيجارات، ماهية المستندات المطلوبة وكيفية تقديم الطلبات.
الخطوة الأولى التي يجب القيام بها، تقضي بأن يرسل المالك كتابًا خطيًّا إلى المستأجر، يدعوه بموجبه للتفاوض من أجل تحديد بدل المثل. يمكن أن يرسل كتابه بموجب بطاقة مكشوفة مع إشعار بالإستلام من خلال البريد، أو بموجب كتاب بواسطة كاتب العدل. في الكتاب يوجّه المالك دعوة للمستأجر إلى التفاوض لتحديد بدل المثل بطرقٍ رضائية، عملاً بأحكام قانون الإيجارات. بعد أن يستلم المستأجر كتاب المالك، إمّا يعمد إلى قبول التفاوض، ويصلا إلى توقيع إتفاق رضائي بينهما على تحديد بدل المثل. إمّا يفشل التفاوض ولا يحصل اتفاق، في هذه الحال يستعين المالك بخبيرين، أحدهما مهندس والثاني يعمل بالتخمين العقاري، يخمّن الخبيران القيمة البيعية للمأجور، ويحددا بدل المثل ويقوم المالك بإبلاغ المستأجر بواسطة كاتب العدل. ولا يمكن تبليغ المستأجر بأيّ وسيلة أخرى، بما فيها البريد، إذ ينصّ القانون على إلزامية التبليغ بواسطة كتّاب العدل.
بعدما يتبلّغ المستأجر التقرير الذي يحدّد بدل الإيجار، إمّا يقبل به، أو يعترض عليه خلال مهلة قانونية محدّدة بشهرين فقط، وهي مهلة إسقاط يؤدي انقضاؤها إلى حرمان المستأجر من حقّه بالإعتراض. ويمكنه خلال المهلة أن يستعين بخبيرين أيضّا لتحديد بدل المثل بتقرير مقابل. ويبلّغه إلى المالك، وفي حال النزاع بينهما وعدم قبول أيّ منهما بتقرير الآخر، يلجأ أحدها إلى اللجنة المنصوص عنها في المادة 7 من قانون الإيجارات، في المحافظة التي يقع المأجور ضمن نطاقها، للفصل في النزاع وتحديد بدل المثل. قرار اللجنة قابل للإستئناف أمام محكمة الإستئناف التي تحدّد بدل المثل بشكل حاسم، وهذه الأخيرة قرارها مبرم وغير قابل للطعن.
ما هي المستندات التي يجب أن يقدّمها المستأجر ليستفيد من الحساب المالي؟
يقدّم المستأجر طلبًا للإستفادة من الحساب وفق المادة 8 من قانون الإيجارات في المحافظة حيث يقع المأجور. ويرفق طلبه بصور عن الهوية وعقد الإيجار الأساسي، وعن الإتفاق الرضائي في حال اتفقا، أو عن حكم محكمة الإستئناف في حال اختلفا، لأنّه لا يُقبل الطلب طالما لم يتم تحديد بدل المثل رضاءً أو قضاءً. كما يضّمن طلبه جدولًا بأسماء أعضاء الفريق المستفيد من المأجور، بحيث يتوجب عليه أن يصرّح ما إذا كان أيّ من المقيمين معه يعمل (زوجته أو أولاده)، فيقدّم إفادة راتب لكلّ اعضاء الفريق المستفيد صادرة عن الشركات حيث يعملون. وفي حال كان المستأجر أو أحد أفراد عائلته صاحب مهنة حرّة أو يعمل لحسابه الخاص، يصرّح على مسؤوليته بقيمة دخله الشهري. وفي حال تبيّن للجنة أنّ المستأجر قدّم إفادات كاذبة، يُلاحق بجرم التزوير واستعمال المزوّر وفق المادة 12 من قانون الإيجارات.
بعد تقديم كلّ المستندات المطلوبة إلى اللجنة، أمام الأخيرة مهلة شهرين للتحقّق من المعلومات والبتّ بالطلب. بحيث يتمّ احتساب مجموع مداخيل العائلة المقيمة في المأجور، وإذا كان المجموع لا يتخطّى خمس مرات الحد الأدنى للأجور، يستفيد المستأجر من الحساب المالي، وفي حال تبين أنّ مدخوله الشهري يتخطّى هذا الحد لا يكون من ضمن المستفيدين.
إشارة إلى أنّ دفع الزيادات على الإيجار يُجمّد منذ لحظة تقديم المستأجر لطلبه امام اللجنة مع المستندات المذكورة سابقًا، إلى حين البت بالطلب. بحيث لا يحق للمالك أن يطالب المستأجر بدفع الزيادات، وذلك خلال مهلة شهرين من تقديم المستأجر للطلب.
يحق للجنة أن تتأكّد من مصداقية المستندات التي قدّمها المستأجر، ويمكن لها أن تقوم باستقصاء لهذه الغاية. وبناءً على المادة 9 تنظر اللجنة في طلبات المساهمة لجهة معدّل الدخل العائلي الشهري للمستفيد، وعليها أن تتثبت بالوسائل التي تراها مناسبة، ولها الحق في استدعاء كلّ من المؤجر والمستأجر للاستماع إليهما، وذلك بموجب إشعار يبلّغ إليهما وفقًا لأصول المحاكمات المدنية.
اللجان الناظرة بالأحكام المتعلقة بتطبيق الزيادات على بدلات الإيجار موزّعة على المحافظات. وكلّ لجنة برئاسة قاض ٍ وعضوية مندوب من وزارة المال وآخر من وزارة الشؤون الإجتماعية، يقومان بعملية الإستقصاء والتحقّق من المعلومات.
في حال صدر قرار اللجنة بأنّ المستأجر صاحب الطلب لا يستفيد من الحساب المالي، كونه ليس من ذوي الدخل المحدود، عليه أن يدفع الزيادات التي طرأت على الإيجار، وفي حال كان من المستفدين، يبلّغ رئيس اللجنة رئيس الدائرة المالية وعندها لا يدفع المستأجر المستفيد الزيادات للمالك، بل يقوم الصندوق بدفعها للمالك.
نصّ القانون على استفادة كليّة وأخرى جزئية، بمعنى أنّ المستأجر الذي لا يتعدى مدخوله ثلاثة أضعاف الحد الأدنى للأجور تدفع عنه الدولة الفرق كاملًا. أي من يدفع على سبيل المثال 500 ألف ليرة بدل إيجار سنويًا وبفعل الزيادة ارتفع المبلغ إلى مليون و500 ألف، تدفع الدولة عنه كامل الزيادة أي مليون ليرة، ويدفع هو ما كان يدفعه قبل الزيادات أي 500 ألف ليرة سنويًا. أمّا من يترواح مدخوله ما بين ثلاثة أضعاف وخمسة أضعاف الحد الأدنى للأجور يستفيد استفادة جزئية، بحيث تدفع الدولة عنه الفرق (اذا وجد) بين 20 % من المدخول وبين بدل المثل الشهري.
مسار طويل استغرقته المراسيم التطبيقية لقانون الإيجارات بعد ست سنوات على صدوره. وتكمن أهمية عمل اللجان، بأنّها تفرز المستأجر القديم بين فقير مستفيد من الحساب المالي، وميسور يتلطى بالفقراء ليمدّد إقامته المجانية في أملاك الغير.