في أول مبادرة من نوعها في لبنان والعالم العربي، أطلقت مجموعة بنك "بيبلوس" مؤشر بنك "بيبلوس" للطلب العقاري في لبنان. وتم إطلاق المؤشر بحضور كبار زبائن المصرف من القطاع، وممثلي جمعية المصارف في لبنان، ووزارة المالية العامة، وصندوق النقد الدولي، والبنك الدولي، ومؤسسة التمويل الدولية، ومُلحقين تجاريين لعدة سفارات، وكبار المدراء في بنك "بيبلوس" وممثلين عن وسائل الإعلام. وصرّح فرانسوا باسيل، رئيس مجلس إدارة مجموعة بنك "بيبلوس"، بأن طلاق المؤشر يشكل جزءًا من رؤية المجموعة لرفع مستوى الشفافية في الاقتصاد اللبناني، وعنصراً أساسياً من استراتيجيتها الهادفة غلى الاعتماد في عملية صنع القرار على مؤشرات صلبة وتحليل موثوق به. وأضاف أن "المؤشر سيشكّل أداة أساسية لتقييم التطورات في سوق العقارات المحلي، وبالتالي، لفهم العوامل المؤثرة في القطاع". ويشكل مؤشر بنك "بيبلوس" للطلب على العقارات في لبنان مقياساً للطلب المحلّي على المنازل والوحدات السكنية في البلاد. وتكمن أهمية المؤشر بأن القطاع العقاري محرك أساسي للاقتصاد اللبناني ويمثّل نحو 14% من الناتج المحلي الإجمالي. كما وتساهم حركة الطلب على الوحدات السكنية في نشاط وقرارات المطورين، والمقاولين، والمقاولين الثانويين و مزوّدي السلع والخدمات للقطاع ، على سبيل المثال لا الحصر. كما يمثّل شراء منزل احد القرارات الاستثمارية الأكثر أهمية بالنسبة للبنانيين، وقيمة المنزل تكون عادةً الأصل غير المالي الأكثر أهمية اللبناني المقيم. علاوة على ذلك، بلغت القروض السكنية 11 مليار دولار أميركي، أي ما يمثّل حوالي 17,4% من تسليفات القطاع المالي المستعملة. أيضًا، إن مؤشر بنك "بيبلوس" للطلب على العقارات في لبنان يلبّي حاجة رئيسية في السوق من خلال توفير مقياس ذات مصداقية للطلب على الوحدات السكنية والمنازل. كما يسدّ فجوة إحصائية كبيرة من خلال قياسه محرّكاً أساسياً للنشاط الاقتصادي، ورفع مستوى الشفافية في الاقتصاد اللبناني والقطاع العقاري، وتقديم أداة تحليلية جديدة للأطراف المحلية والإقليمية والدولية المعنية. على أساس سنوي، أظهرت نتائج المؤشر على أن الطلب العقاري بدأ بالارتفاع في العام 2008 وتسارعت وتيرة الطلب في العامين 2009 و2010، مما أدى الى ارتفاع المؤشر بنسبة 80% في هذه الفترة. وسجّل مؤشر بنك بيبلوس للطلب على العقارات في لبنان معدل شهري بلغ 60,1 نقطة في النصف الثاني من العام 2007، وارتفع إلى 73,8 في العام 2008، و99,8 في العام 2009 و108 في العام 2010، وهي أعلى قيمة سنوية مسجلة له. وقد انخفض المؤشر بنسبة 40,2% في العام 2011 إلى معدل شهري بلغ 64,6 وبنسبة 33% إلى 43,3 في العام 2012. ثمّ ارتفع إلى 51,5 في العام 2013، وبلغ 35,6 في العام 2014 و40,3 في الأشهر التسعة الأولى من العام 2015. وسجّل المؤشر أعلى مستوى له في نيسان 2010 والبالغ 157، وثاني أعلى مستوى له في آذار 2010 والبالغ 151,5، في حين سجل أدنى مستوى له في كانون الثاني 2015 والبالغ 24,3 وثاني أدنى قراءة له في شباط 2015 حيث بلغ 27,2. وفي قراءة لنتائج المؤشر، قال السيد نسيب غبريل، كبير الاقتصاديين ورئيس دائرة البحث والتحليل الاقتصادي في مجموعة بنك بيبلوس: "إن نتائج مؤشرنا تدلّ على أن الطلب على العقارات في لبنان تأثر بشكل كبير بمستوى المخاطر السياسية والنمو الاقتصادي وثقة المستهلك." وأشار إلى "أن الطلب العقاري للوحدات السكنية في لبنان سجل أعلى مستوى له بين أيار 2008 وآب 2010، وهي فترة تميزت بتحسن الظروف السياسية والأمنية في البلاد، لكن أيضاً بالتوقعات غير الواقعية التي أدت إلى مضاربات في القطاع. وأضاف "لقد بدأ الطلب على الوحدات السكنية بالانحسار عندما ارتفعت الأسعار إلى مستويات تتخطى إمكانيات معظم سكان لبنان، وعندما عادت التوترات السياسية في العام 2011 وارتفعت حدّتها في السنوات اللاحقة، وعندما تباطأ النمو الاقتصادي ووصل إلى مستويات منخفضة جداً ، و حين تراجعت ثقة المستهلك في لبنان." وقال السيد غبريل إنه "بناء على نتائج مؤشر بنك بيبلوس للطلب على العقارات، فقد حدّدنا خمس مراحل للقطاع العقاري بين تموز 2007 وأيلول 2015". امتدّت المرحلة الأولى من تموز 2007 حتى نيسان 2008 وتخللها الخروقات الأمنية المتكررة، والفراغ الرئاسي، والتوترات السياسية والشلل الحكومي. وسجل المؤشر معدلاً شهريًا بلغ 56,7 خلال هذه المرحلة، وهو المعدل الثالث الأعلى بين المراحل الخمس. وامتدت المرحلة الثانية من أيار 2008 إلى آب 2010، وقد شهد فيها القطاع ازدهاراً بدفع من الزخم الإيجابي الناجم عن اتفاق الدوحة، والاستقرار السياسي والظروف الأمنية المؤاتية، وأسعار الفائدة المنخفضة على القروض السكنية، والظروف الاقتصادية الداعمة عموماً. بالإضافة إلى ذلك، ارتفعت أسعار المنازل خلال هذه الفترة، وأشارت توقعات السوق إلى مزيد من الارتفاع في الأسعار، ودخل السوق مطورون هواة ومستثمرون مضاربون. وبلغ مؤشر بنك بيبلوس للطلب على العقارات معدل شهري بلغ 101,1 خلال فترة الازدهار هذه، وهو ما يمثل ارتفاع بنسبة 78,3% مقارنة بالمرحلة السابقة. وامتدت المرحلة الثالثة من أيلول 2010 الى تموز 2012، وشهدت بدء التباطؤ في الطلب في السوق العقاري بسبب ارتفاع أسعار العقارات أساساً، والتوتر السياسي، واندلاع الأزمة السورية وتدهور الأوضاع الاقتصادية لاحقا". وانخفض المؤشر بنسبة38,8% عن الفترة السابقة إلى معدل شهري باغ 61,9، وهو ثاني أعلى معدل بين المراحل الخمس. أما المرحلة الرابعة، والتي بدأ فيها الركود في الطلب العقاري، فاستمرّت من آب 2012 حتى كانون الأول 2013 وتميّزت باستمرار عدم الاستقرار السياسي، وتصاعد الأزمة السورية، وتدهور الأوضاع الأمنية المحلية وضعف النشاط الاقتصادي. وفي الجانب الإيجابي، قدّم مصرف لبنان حزمة التحفيز الأولى في العام 2013 وقدد خصّص حوالي 50% من التمويل المتاح لدعم قطاع السكن. وساهم توفر التمويل بفوائد منخفضة في دعم الطلب المحلي والحدّ من تراجعه. ورغم ذلك بلغ معدل المؤشر الشهري 48,7 وانخفض بنسبة 21,2%عن الفترة السابقة، ما يشكّل القراءة الثانية الأدنى له بين المراحل الخمس. اما المرحلة الخامسة، فتميزت بتجلي حالة الركود في السوق، وبدأت في كانون الثاني 2014 وما زالت مستمرة حتى اليوم. ويشكل المستوى المرتفع من عدم اليقين السياسي، وبدء الفراغ الرئاسي، والأوضاع الاقتصادية والأمنية المتردية، والشلل في المؤسسات، وغياب الحلول للأزمة السورية، وتراجع فرص العمل و الأمن الوظيفي، أبرز سمات هذه المرحلة. وقد استمر المؤشر في التراجع خلالها، وانخفض بنسبة 22,8%عن الفترة السابقة إلى معدل شهري باغ 37,6، ما يشكّل القراءة الأدنى للمؤشر بين المراحل الخمس. وبشكل عام، انخفض مؤشر بنك بيبلوس للطلب العقاري بنسبة62,8% بين فترة الازدهار وفترة الركود العميق. واعتبر السيد غبريل "أن ديناميات السوق تحوّلت بشكل تدريجيّ من سوق لصالح أصحاب المشاريع وعارضي الشقق السكنية للبيع قبل الفصل الرابع من العام2010 لصالح من يريد ان يتملك منزل منذ ذلك الحين. ولقد تعزّز هذا الاتّجاه منذ بدء العام 2014 ". وأضاف: "من المستبعد أن تنقلب دينامية الركود الحالي للطلب على العقارات السكنية من دون صدمة سياسية إيجابية بحجم اتفاق الدوحة. إن صدمة كهذه سيكون من شأنها أن تخفض المخاطر السياسية وترفع ثقة الأسر وتعيد النمو الاقتصادي وتوفر فرص عمل، وبالتالي، تزيد من الطلب على المساكن." في موازاة ذلك، كان الطلب على العقارات من قبل المقيمين في بيروت وجبل لبنان الأعلى بين تموز 2007 وأيلول 2015 . كما انخفض مؤشر بنك بيبلوس للطلب على العقارات بنسبة 71% في الجنوب، وبنسبة 66%في كل من بيروت وجبل لبنان، وبنسبة56% في الشمال و 50% في البقاع بين فترة الازدهار في القطاع وفترة الركود العميق. علاوة على ذلك، فإن نتائج المؤشر حسب المناطق بين تموز 2007 وأيلول 2015 تظهر أن معدل نسبة اللبنانيين الذين يخططون لشراء منزل هي الأعلى في بيروت وجبل لبنان، والأدنى في البقاع. بينما نسبة اللبنانيين الذين يخططون لبناء منزل هي الأعلى في البقاع والجنوب، والأدنى في بيروت. وعلى أساس فئة الدخل، انخفض الطلب من قبل المقيمين اللبنانيين الذين يفوق دخلهم الـ2500 د.أ. بنسبة 80% بين فترة الازدهار وفترة الركود العميق. في حين انخفض الطلب من قبل المقيمين الذين يتراوح دخلهم بين الـ1500د.أ. و 2499 د.أ. بنسبة64% خلال الفترة ذاتها، وتراجع الطلب من قبل المقيمين الذين يتراوح دخلهم بين الـ750 د.أ. و1499 د.أ. بنسبة62% ، في حين انخفض الطلب على العقارات من قبل اللبنانيين الذين لا يتخطّى دخلهم الـ750 د.أ. بنسبة 5%5. وأشارت رامونا مبارك، وهي محللة رئيسية في مديرية التحليل والبحث الاقتصادي في بنك بيبلوس، إلى أن ثقة المستهلك والنشاط الاقتصادي والاستقرار السياسي تشكل المحركات الرئيسية الثلاثة للطلب على العقارات في لبنان. ولفتت إلى أن تحليلاً للتراجع في الطلب العقاري أظهر أن هذه المحركات الثلاثة تفسر78% من التغير في الطلب على العقارات في لبنان، علماً بأن السوق العقاري كان شديد التقلب بين تموز 2007 وأيلول 2015. وأضافت أنه "عندما حصرنا فترة التحليل بفترة الاستقرار النسبي في البلاد، التي امتدت بين أيار 2008وكانون الأول2010 ، لاحظنا أن الطلب العقاري مرتبط بتدفقات تحويلات الغتربين، بالإضافة إلى المحركات التي سبق أن ذكرناها". وتماشياً مع تقاليد بنك بيبلوس في اعتماد الشفافية، فإن المصرف سيصدر تقريراً شاملاً سيتضمن النتائج الكاملة للمؤشر، بالإضافة إلى تحليل معمق لنتائجه وتقلباته، والمزيد من التفاصيل عن المنهجية المعتمدة، واختيار العينة، وكيفية احتساب نتائجه، فضلاً عن النتائج الكاملة حسب الفئات. المنهجية يستند مؤشر بنك "بيبلوس" للطلب العقاري في لبنان إلى استطلاع للرأي تمثيلي على مستوى وطني يشمل 1200مقابلة شخصية مع ذكور وإناث بالغين يعيشون في جميع أنحاء لبنان، حيث تُطرح عليهم أسئلة حول خططهم المتعلقة بشراء أو بناء منزل في الأشهر الستة المقبلة. وتجري شركة Statistics Lebanon، إحدى الشركات الرائدة في استطلاعات الرأي في لبنان، المسح الميداني الشهري بحيث تختار عيّنة عشوائية من السكان لكل مسح شهري. وتُجرى عملية احتساب وتحليل المؤشر من قبل قسم البحث والتحليل الاقتصادي في بنك بيبلوس. ويتم احتساب مؤشر بنك بيبلوس للطلب على العقارات في لبنان على أساس شهري، متخذاً شهر تشرين الثاني من العام 2009 أساساً له. وقد بدأ احتساب المؤشر في تموز2007 ويتم إصداره شهرياً. وبالتالي فإنه يعكس في الوقت الراهن 99 شهراً من البيانات حتى أيلول 2015. إضافة إلى ذلك، فإن البيانات تفصل المؤشر على أساس العمر والجنس والدخل والمهنة والمحافظة والانتماء الديني.