يعيش القطاع العقاري حالة تباطؤ بفعل غياب الإستقرار السياسي وتدني النمو الإقتصادي وإرتدادات الأزمات الإقليمية السلبية، التي أنتجت حالة من "الهدوء" في هذا القطاع كما يطيب لكبار المطورين العقاريين أن يسميها. كل هذه العوامل وغيرها، جعلت بعض المطورين العقاريين يخفضون أسعار الشقق إلى حدود الـ 25% ، في حين أن البعض الآخر لم يدخل باب التفاوض حول الاسعار لقناعته بأن الطلب سيرتفع فور تحسن الوضع السياسي.
هذا الواقع رتّب أعباءً على المطورين العقاريين الذين استدانوا من المصارف لإنجاز مشاريعهم العقارية، بحيث وصل مجموع الإستدانة إلى حوالي ملياري دولار استناداً إلى كبير الإقتصاديين ومدير قسم البحوث والدراسات الإقتصادية في مجموعة بنك "بيبلوس" نسيب غبريل، "هؤلاء المطورين لم يتمكنوا من بيع مشاريعهم، وبعضهم عجز عن بيع شقة واحدة من مجمل المشروع، وهم اليوم بغالبيتهم يواجهون أزمة ديون، خصوصاً من لا يملك منهم عملاً آخر، ويسعون إلى التخفيف من وطأتها عبر اللجوء إلى المصرف المركزي، لمناقشة آليات معينة وتدابير من شأنها أن تطيل فترة الصمود. وهناك مشاريع مرهونة للمصارف، ومصرف لبنان يلعب دور المشجع على حصول تفهم لتمرير المرحلة".
هذا الواقع وصّفه غبريل في حديث لـ "
لبنان 24" منطلقاً من المؤشرالعقاري الذي أطلقه بنك بيبلوس في تشرين الثاني عام 2015، والذي أظهر تراجعاً في الطلب بلغ حوالي 61 % في العامين الماضيين، وأظهرت نتائج المؤشر أن الطلب العقاري بدأ بالارتفاع في العام 2008 وتسارعت وتيرته في العامين 2009 و2010، مما أدى الى ارتفاع المؤشر بنسبة 80% في هذه الفترة. وقد انخفض المؤشر بنسبة 40.2% في العام 2011 إلى معدل شهري بلغ 64.6 وبنسبة 33% إلى 43.3 في العام 2012. ثمّ ارتفع إلى 51.5 في العام 2013، وبلغ 35.6 في العام 2014 و40.3 في الأشهر التسعة الأولى من العام 2015.
غبريل استبعد حصول طفرة عقارية كتلك التي شهدناها في العام 2010، حتى مع تحسن الأوضاع السياسية وانتخاب رئيس للجمهورية "في العام 2008 شكل اتفاق الدوحة رافعة كبرى وكانت بداية الفورة العقارية، في حينه حصل تدفق رؤوس أموال غير مسبوق، فضلاً عن وضع إقليمي ودولي مؤات، وكانت أسعار العقارات في لبنان منخفضة مقارنة بدول الخليج وأوروبا. أمّا اليوم فالوضع مختلف تماماً، الأسعار ارتفعت في لبنان بشكل خيالي وهبطت في العالم. كما أن مدخول اللبناني لن يتضاعف مع تحسن الوضع السياسي".
"المطورون الهواة"
هذه الفورة شجعت "مطورين هواة" على الإستثمار في القطاع العقاري مما خلق حالة من الفوضى، وأدى إلى تخمة في المعروض مقابل تراجع الطلب، وعلى هؤلاء يصب كبار الخبراء العقاريين جام غضبهم في اتصال معنا. ولأن مصائب قوم عند قوم فوائد يرى أكثر من خبير عقاري أن اللبناني اليوم أمام فرصة مثالية لتملك شقة، وبإمكانه التفاوض على الأسعار ولا سيما بوجود مطورين يحتاجون إلى مبالغ نقدية ، ولا يمانعون من عقلنة أسعارهم مقابل الحصول على مبالغ نقدية.
لا يوافق كبار المطورين على توصيف القطاع بالمأزوم ، ويؤكدون أنّ هذا القطاع وأن كان يمر بمرحلة تباطؤ فهو ما زال صلباً، وأي انخفاض في أسعار الشقق لا يحصل إلاّ في حالات معينة، يكون فيها صاحب العقار بحاجة إلى سيولة، ولا تتعدى نسبة الإنخفاض الـ 15 %، والباقي يحتفظ بالشقق منتظراً تحسن السوق، لأنه يتمسك بهامش ربح يصل إلى خمسين بالمئة أو أكثر، وفي حال قرر خفض الأسعار سيتمكن من البيع، وبالتالي لا خسائر في القطاع كما يلفت صاحب شركة " الإستثمار والتطوير العقاري" هشام عجيب في حديث لـ "لبنان 24"، "مجمل مشاريع البناء عائدة لمستثمرين متمولين، لم يلجأوا إلى القروض لبناء مشاريعهم السكنية، وبالتالي هم قادرون على الإنتظار. واليوم نسبة حجوزات المصارف على الشقق متدنية مما يدل على ألاّ انهيار في القطاع ".
ويشير عجيب إلى أن الشقق الكبرى تعاني ركوداً كبيراً، بعكس حال الشقق الصغيرة. ويكشف أن بعض المطورين ابتكر شققاً مرنة ،أي بناء شقة بمساحة 300 متر بسندين يمكن فصلها وبيعها كشقتين ،عن طريق وضع عازل بينهما، أو دمجهما كشقة واحدة ، وبالتالي قولبة السوق وفقاً لحاجات المستهلك.
صمود القطاع مرده بحسب عجيب إلى أن "الطلب على السوق العقاري في لبنان ليس استثمارياً بل بنيوي، فضلاً عن أنّ هذا القطاع أثبت جدواه على رغم الظروف الصعبة التى عانى منها لبنان. كما أنّ تحويل التخمينات العقارية على النيابة العامة المالية، وتخمين العقارات من قبل الدولة أكثر من السعر الذي اشترى بموجبه الزبون مؤشر على متانة القطاع ودوره في الناتج المحلي". ويستشهد بمرحلة انتخاب ميشال سليمان رئيساً وما أعقبها من فورة عقارية، ليشير الى أنّ اي تحسن سياسي سينعكس إيجاباً على القطاع، مؤكداً أن بعض المغتربين يسعون اليوم إلى شراء شقق مستغلين الوضع خوفاً من ارتفاع محتمل في الأسعار عند تحسن الوضع السياسي.
بالمحصلة من غير المنطقي أن يكون القطاع العقاري بمنأى عما يحصل من أزمات، وصموده النسبي بمعنى عدم انهياره في هذه المرحلة العصيبة من تاريخ وطن تشتعل من حوله الأقاليم، قد يشكل مؤشراً إيجابياً في وطن الأرز.